Rozdział 9.
GOSPODARKA SPÓŁDZIELNI

§ 100.

1. Spółdzielnia prowadzi działalność na zasadach rachunku ekonomicznego, pożytki i przychody z własnej działalności gospodarczej przeznaczając na pokrywanie wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w zakresie obciążającym członków oraz na prowadzenie działalności związanej z kulturą, rekreacją i sportem.

2. Spółdzielnia prowadzi rachunkowość i sporządza sprawozdania statystyczne zgodnie z powszechnie obowiązującymi przepisami. Szczegółowe zasady ewidencji księgowej określa zakładowy plan kont zatwierdzony przez Zarząd Spółdzielni.

3. Rokiem obrachunkowym jest rok kalendarzowy, z zastrzeżeniem § 97 ust. 2 statutu.

4. Spółdzielnia może korzystać z kredytów bankowych i pożyczek do wysokości nie przekraczającej najwyższej sumy zobowiązań oznaczonej przez Walne Zgromadzenie.

§ 101.

1. Spółdzielnia tworzy:

a) fundusz udziałowy,

b) fundusz zasobowy,

c) fundusz wkładów mieszkaniowych i budowlanych,

d) fundusz remontowy zasobów mieszkaniowych,

e) zakładowy fundusz świadczeń socjalnych.

2. Szczegółowe zasady tworzenia i gospodarowania funduszami o których mowa w ust. 1 lit. a) - d) określają regulaminy uchwalone przez Radę Nadzorczą.

§ 102.

1. Nadwyżkę bilansową Spółdzielni przeznacza się na:

a) zwiększenie funduszu zasobowego,

b) zwiększenie funduszu remontowego zasobów mieszkaniowych,

c) działalność społeczną, oświatową i kulturalną,

2. Stratę bilansową Spółdzielni, pokrywa się w pierwszej kolejności z funduszu zasobowego następnie udziałowego, a następnie z funduszu remontowego .

3. O podziale o którym mowa w ust. 1 decyduje Walne Zgromadzenie.

4. Podejmowanie przez Spółdzielnię przedsięwzięć inwestycyjnych jest możliwe po zatwierdzeniu ich założeń organizacyjno – finansowych przez Radę Nadzorczą.

5. Założenie organizacyjno – finansowe inwestycji powinny rozstrzygać w szczególności:

a) krąg osób (nabywców), na rzecz których ustanawiane będą tytuły prawne do lokali w ramach realizowanej inwestycji,

b) standard techniczny i funkcjonalno – użytkowy budynków i lokali,

c) źródła finansowania inwestycji (środki własne przyszłych użytkowników lokali, kredyt bankowy, inne źródła),

d) organizację obsługi procesu inwestycyjnego.

6. Plan rzeczowo – finansowy inwestycji mieszkaniowych oraz regulamin rozliczania kosztów inwestycji i ustalania wartości początkowej (kosztu budowy) lokali uchwala Rada Nadzorcza.

7. Ostateczne rozliczenie kosztów budowy następuje w terminie 6 miesięcy od dnia oddania budynku do użytkowania.

§ 103.

1. Spółdzielnia ma obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabyte na podstawie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych mienie jej członków.

2. Przepisu ustępu 1 nie stosuje się w odniesieniu do nieruchomości, o których mowa w art. 26 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych .

3. Spółdzielnia może zarządzać nieruchomościami na podstawie uchwały większości podjętej w trybie art. 241 lub art. 26 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych lub umowy zawartej ze wspólnotą mieszkaniową w sytuacjach regulowanych art. 26 ustawy a także na podstawie umów zawartych z właścicielami (współwłaścicielami) nieruchomości nie stanowiących jej mienia

.

§ 104.

1. Koszty zarządzania nieruchomościami stanowiącymi mienie Spółdzielni są finansowane opłatami pobieranymi od użytkowników lokali w tych nieruchomościach oraz innymi przychodami Spółdzielni.

2. Zaliczkowe opłaty użytkowników lokali na pokrycie kosztów zarządzania nieruchomościami są ustalane na podstawie kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości roku poprzedniego, z uwzględnieniem przewidywanego wzrostu kosztów. Wysokość ich weryfikuje się nie rzadziej niż raz w roku, na 1 marca każdego roku.

3. Okresem rozliczeniowym kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości jest rok kalendarzowy z zastrzeżeniem § 97 ust. 2 statutu .

4. Różnica między faktycznymi kosztami eksploatacji i utrzymania nieruchomości a zaliczkowo pobranymi opłatami użytkowników lokali na pokrycie tych kosztów, zwiększa odpowiednio koszty lub przychody danej nieruchomości roku następnego.

5. Zasada określona w ust. 4 nie dotyczy kosztów i opłat związanych z dostawą ciepła, wody i odprowadzania ścieków, ustalanych na podstawie okresowych odczytów wskazań podzielników ciepła oraz wodomierzy indywidualnych w lokalach, różnice z tego tytułu są rozliczane indywidualnie z użytkownikami poszczególnych lokali.

6. Rozliczenie, o którym mowa w ust. 3 jest dokonywane odrębnie dla każdej nieruchomości.

§ 105.

1. Uchwalone przez Radę Nadzorczą zasady rozliczania kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości powinny zawierać w szczególności:

a) określenie, że jednostką organizacyjną rozliczania poszczególnych rodzajów kosztów jest budynek, a w przypadku kosztów podgrzania, dostawy wody i odprowadzenia ścieków – nieruchomości ,

b) określenie fizycznej jednostki rozliczeniowej poszczególnych rodzajów kosztów ( m2 powierzchni użytkowej lokalu, liczba osób zamieszkałych w lokalu, wskazania urządzeń pomiarowych, inne ),

c) postanowienie o różnicowaniu obciążeń poszczególnych lokali kosztami gospodarki zasobami mieszkaniowymi według sposobu wykorzystania lokali (lokale mieszkalne, lokale użytkowe),

d) zasady przyznawania bonifikat użytkownikami lokali przypadku nienależytej jakości usług świadczonych przez Spółdzielnię w ramach pobieranych opłat za używanie lokali.

§ 106.

1. Nie zalicza się do kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości napraw i wymian wewnątrz lokalu w zakresie:

a) naprawy i wymiany podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych,

b) naprawy okien i drzwi,

c) naprawy urządzeń techniczno – sanitarnych w lokalu łącznie z wymianą tych urządzeń,

d) naprawy przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności,

e) malowanie lub tapetowanie ścian i sufitów oraz naprawdę uszkodzonych tynków ścian i sufitów,

f) malowanie okien i drzwi, malowanie drzwi wejściowych od strony wewnętrznej, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych, w celu ich zabezpieczenia przed korozją.

2. Naprawy i wymiany określone w ust. 1 obciążają użytkownika lokalu niezależnie od wnoszonych przez niego opłat za użytkowanie lokalu.

3. Naprawa wszelkich uszkodzeń wewnątrz lokalu powstałych z winy członka lub osób z nim zamieszkałych, obciąża członka spółdzielni.

4. Naprawy i wymiany w lokalach oraz częściach wspólnych nieruchomościami nie wymienione w ust. 1 - 3 są finansowane środkami funduszu remontowego zasobów mieszkaniowych. Dotyczy to w szczególności :

a) napraw głównych podłoży w lokalach mieszkalnych ,

b) napraw tynków wewnętrznych w lokalach mieszkalnych ,

c) malowania zewnętrznej strony drzwi wejściowych do lokali,

d) głównych napraw i wymiany uszkodzonych urządzeń technicznych zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokali i budynku, dopływu i odpływu wody,

e) napraw i konserwacji posadzek, tynków, stolarki i urządzeń technicznych w częściach wspólnych nieruchomości.

f) napraw bądź wymiany tynków zewnętrznych, dachów i opierzenia.

§ 107.

1. Finansowanie remontów określonych w § 106 ust. 4 jest realizowane zbiorczo w skali funduszu remontowego zasobów mieszkaniowych według planów rzeczowo – finansowych uchwalanych przez Radę Nadzorczą.

2. Spółdzielnia prowadzi wyodrębnioną dla każdej nieruchomości ewidencję wpływów i wydatków funduszu remontowego w kolejnych latach.

3. Uchwalane przez Radę Nadzorczą plany rzeczowo – finansowe gospodarki środkami funduszu remontowego zasobów mieszkaniowych powinny zapewnić dla każdej nieruchomości zrównoważenie wpływów i wydatków tego funduszu w skali 5 lat. Jednakże w przypadku realizacji jednorodnego przedsięwzięcia remontowego w danej nieruchomości ( docieplenie budynku, wymiana instalacji, modernizacja urządzeń technicznych ) związanego z zaciąganiem kredytów, zrównoważenie to winno nastąpić w okresie realizacji przedsięwzięcia.

§ 108.

1. Przez dodatkowe wyposażenie lokali rozumie się nie zaliczane do kosztów inwestycji nakłady poczynione ze środków członków lub innych użytkowników na wyposażenie i wykończenie lokali mające charakter trwały i podnoszące wartość użytkową lokali.

2. Dodatkowe wyposażenie i wykończenie lokali, jeśli nie jest wykonane za pośrednictwem Spółdzielni, wymaga zgody Spółdzielni wówczas, gdy połączone jest ze zmianami w układzie funkcjonalno – użytkowym lokalu, zmianami konstrukcyjnymi.

3. Nakłady, o których mowa w ust. 1 nie są zapisywane na wkłady mieszkaniowe i budowlane członków. W przypadku ustania tytułu prawnego do lokalu wartość dodatkowego wyposażenia i wykończenia jest uwzględniana przy ustalaniu rynkowej wartości lokalu.